Рынок загородной недвижимости в 2012 году

12 октября в Высшей школе экономики прошел круглый стол «Рынок загородной недвижимости 2012 года: взлет малоэтажного строительства или вторая волна кризиса?», организованный Институтом экономики недвижимости ВШЭ.

Круглый стол собрал слушателей из Москвы, Омска, Челябинска и других городов России и привлек внимание крупнейших девелоперских и риэлторских компаний. Обсуждались текущие тенденции рынка, тренды 2012 года в области малоэтажного и коттеджного строительства, вопросы спроса и предложения на рынке, наиболее востребованные форматы жилья в 2011-2012 годы, были разработаны практические рекомендации по стратегиям поведения на рынке загородной недвижимости как для застройщиков коттеджных поселков, так и для покупателей и инвесторов.

В своем выступлении «Практические аспекты реализации Национальной программы "Свой дом"» Валерий Казейкин, вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, особое внимание уделил вопросам государственно-частного партнерства (ГЧП) при комплексном освоении территорий, эффективности существующих программ государственной поддержки развития ипотечного жилищного кредитования при малоэтажном строительстве.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», дал оценку организованному рынку жилой загородной недвижимости, его текущему состоянию и перспективам. Дмитрий Тагановсчитает, что в настоящее время рынок продолжает находиться в состоянии относительной стабильности по уровню спроса на фоне постепенного прироста объема предложения. Предположительно, данная ситуация сохранится и до конца года. Среднюю цену по рынку продолжают «тянуть» вниз новые поселки без подряда. Данная ситуация будет продолжаться и в ближайшей перспективе. При этом в ликвидных поселках цены могут повышаться. Доля участков без подряда будет плавно убывать в продажах, но сохраняться, расти в предложении. Будет активно развиваться рынок малоэтажных жилищных домов. В перспективе активное развитие, скорее всего, получат проекты комплексного развития территорий (так называемые мега-проекты), сочетающие малоэтажную застройку, высотные жилые дома и объекты инфраструктуры. В целом рынок загородной недвижимости будет следовать за общими тенденциями рынка недвижимости. В связи с этим бурных перемен в ближайшее время ожидать не следует. Будет продолжаться постепенный, плавный процесс оживления рынка.

Говоря об итогах работы на рынке недвижимости в 2011 году, Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию ООО «Абсолют Менеджмент», отметила, что участки без подряда удерживают 70% от сделок на загородном рынке. Спрос сместился на участки 10-12 соток (8-10 — в 2010 году). Востребован эконом-класс ближе к Москве, наблюдается увеличение конкуренции в сегменте бизнес-класса, рынок демонстрирует резерв со стороны спроса: при увеличении объема предложения и появлении спекулятивных проектов рынок немедленно реагирует повышением спроса.

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра корпорации «ОПИН»,считает, что утверждение и обнародование Генерального плана развития так называемой Большой Москвы в 1 квартале 2012 года определит векторы развития рынка жилья Подмосковья на многие годы вперед. На неосвоенных территориях «Новой Москвы» после эпохи оптовых сделок с землей начнется процесс малоэтажного строительства. В условиях достаточной площади нет необходимости в увеличении затрат на интенсивное освоение земли. Потенциальный покупатель малоэтажной многоквартирной жилой недвижимости в Московской области — ориентированный на загородный рынок клиент, не способный позволить себе отдельный дом в качестве постоянного жилья. Все большее число москвичей и жителей области, уверена Е.Лобанова, будут решать квартирный вопрос именно таким способом.

По мнению руководителя аналитического центра Группы «ЗЕМЕР» Олега Городецкого, объем предложения участков без подряда с начала 2011 года продолжает расти (в среднем на 4% за квартал с учетом прогноза за 4 квартал 2011 года). Средняя цена сотки в предложении по Московской области с начала 2011 года снижается (в среднем на 7% за квартал с учетом прогноза за 4 квартал 2011 года). На сегодняшний день средняя цена сотки составляет около 250 000 рублей. «Что касается прогноза на 2012 год, — сказал Олег Городецкий, — мы ожидаем снижение средней цены сотки по отношению к 2011 году на 12%. Если говорить о спросе на участки без подряда, с начала 2011 года он показывает рост (в среднем на 2% за квартал с учетом отрицательного прогноза за 4 квартал 2011 года). По нашим прогнозам, объем предложения в 4 квартале изменится отрицательным значением (–22%) по отношению к 3 кварталу и составит около 1 500 проданных участков. Средняя цена приобретенной сотки с начала 2011 года снижается (в среднем на 7% за квартал с учетом прогноза за 4 квартал 2011 года). Средняя цена приобретенного земельного участка также снижается с начала года (в среднем на 14% за квартал). Однако в 4 квартале 2011 года данный показатель, скорее всего, вырастет примерно на 7% за счет ожидаемых дисконтов, скидок и различных маркетинговых и рекламных акций. Средняя цена сотки покупаемых участков также будет ниже, чем в текущем году примерно на 25%.

В заключение встречи Валерий Лукинов, модератор круглого стола, руководитель Комитета позагородной недвижимости Российской гильдии риэлторов, рассказал об основных трендах в стратегии управления продажами застройщиков, а также о причинах успеха и неудач в ценовой политике на посткризисном рынке загородной недвижимости. Подводя итоги встречи, В.Лукинов отметил, что удачливые застройщики соревнуются по значению минимальной цены новых поселков, а рост цен наблюдается только в ликвидных поселках с высокой степенью готовности (15-25%) и динамикой строительства на площадках. По мнению Валерия Лукинова, большинство застройщиков не учитывают текущий спрос и предложение на рынке и хотят работать с докризисными прибылями. Подтверждается «принцип Парето»: 20% поселков делают 80% продаж. Неликвидные поселки — результат отсутствия профессиональной маркетинговой проработки и амбиций застройщика. Валерий Лукинов рекомендовал застройщикам «выводить» в следующем году проекты в формате «участки без подряда» по минимальным рыночным ценам и строить поселки таунхаусов на территории «Новой Москвы» с ценовым диапазоном, не превышающим 5 миллионов рублей, а покупателям — приобретать загородную недвижимость, особенно на территории «Новой Москвы», где цены будут неуклонно расти.